绍兴市广居物业管理有限公司诉傅江标物业服务合同纠纷案
屈继伟
【裁判要旨】
一、对诉讼标的的民事权利或法律关系有诉讼实施权，能以自己的名义起诉或应诉，并受人民法院终局裁决拘束的当事人为民事诉讼的适格当事人。
二、基于合同关系，物业服务企业对业主的搭建行为不享有诉的利益，因此不具有诉讼实施权；基于侵权关系，如果业主的搭建行为对物业管理活动构成妨害，对物业公司利益构成侵害，则物业服务企业系适格原告，反之则并非适格原告。
【案例索引】
一审：上虞市人民法院（2013）绍虞民初字第613号（2013年8月1日）。
二审：绍兴市中级人民法院（2013）浙绍民终字第1020号（2013年9月16日）。
【案情】
原告：绍兴市广居物业管理有限公司（以下简称广居物业公司）
被告：傅江标。
上虞市人民法院经审理查明：
2009年，被告傅江标与某房地产公司签订商品房买卖合同，约定傅江标取得某顶层商品房所有权，合同补充协议中约定：商品房所在楼宇的屋面使用权归顶层业主，顶层业主在使用过程中不得违反相关法律法规和《业主规约》，并应承担相应的维护和维修责任。《业主（临时）管理规约》约定：业主禁止在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物，不得有擅自占用楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车场等公用设施及场地。同时，被告傅江标与原告广居物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定业主不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装修等原因确需合理使用公共部位、共有设施设备的，应事先通知物业公司，并负责恢复原状。2012年，被告傅江标以防止屋面漏水对房屋造成损害为由，在其屋顶平台上搭建阳光房等构筑物。
【审判】
上虞市人民法院经审理认为：《物业管理条例》明确规定，《业主（临时）管理规约》、《前期物业管理服务合同》中就禁止在屋面上搭建建筑物、构筑物的约定，其权利义务应当由业主承受，物业服务企业的职责只是根据物业服务协议和业主委员会的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并不是相关权利义务的承受主体，故一般不能直接对业主的违约行为提起诉讼。如业主的行为违反了相关约定，物业服务企业发现后应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政部门依法处理。原告广居物业公司的起诉行为既超越其职责范围，又与现行法律相悖，不是本案适格主体。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告绍兴市广居物业管理有限公司的起诉。
宣判后，广居物业公司提起上诉，绍兴市中级人民法院认为，上诉人搭建屋顶阳光房的行为，可主张相关权利的应系舜湖•江南一品广大业主，上述业主才是与本案有直接利害关系的主体。上诉人虽主张因被上诉人违反《业主（临时）管理规约》、《前期物业管理服务合同》等约定，故可提起诉讼。然最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。上诉人并未提供证据证明被上诉人搭建屋顶阳光房的行为确已妨害其物业服务与管理，因此，在上诉人并非系与本案有直接利害关系的当事人，上诉人也即不能成为本案适格的诉讼主体。综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。
【评析】
本案争议的核心焦点在于：针对业主的搭建行为，物业服务企业是否为适格原告？在案件审理过程中主要形成两种观点：一种观点认为，傅江标在屋面平台的搭建行为，改变了小区房屋的原有状态及外貌，对所在小区的整体环境造成了一定影响，违反了业主管理规约及物业服务合同约定。广居物业公司起诉系积极履行物业服务义务的表现，有利于维护小区业主的共同利益，而业主委员会在维护全体业主公共利益的能力方面又存在先天不足，因此应当赋予广居物业公司诉讼实施权。另一种观点认为，业主管理规约、物业管理服务合同中就禁止在屋面上搭建建筑物、构筑物的约定，其权利义务应当由全体业主承受，物业服务企业的职责只是根据物业服务协议和业主委员会的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并不是相关权利义务的承受主体，故一般不能直接对业主的违约行为提起诉讼。
笔者认为，物业服务企业并非适格主体，理由如下：
第一，基于合同关系的考量，作为合同相对人的物业服务企业，《前期物业服务合同》、《业主（临时）管理规约》关于禁止业主搭建的约定并未涉及其自身利益之消减，业主违反相关约定，也未对物业服务企业契约上的利益构成现实的侵害或危险，物业服务企业对诉讼标的不享有实体法上的权益。在物业服务合同履行过程中，业主是“东家”，物业服务企业是“管家”，物业服务企业的管理权限源于全体业主的共同授权，其管理的主要对象应当是物业本身，而并非业主的行为。因此，从合同利益的角度分析，结合公平原则，物业服务企业并非本文所述案件的适格原告。
第二，基于侵权关系的考量，从最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《物业管理条例》第四十六条规定的内容来看，物业服务企业对业主搭建行为提起诉讼的前提是对其诉求享有利益。如果业主的搭建行为属于违章，但未妨碍物业管理，物业服务企业的权限在于对业主的行为进行制止，制止无效的，应当及时向相关行政管理部门报告，由相关行政管理部门责令业主拆除，物业服务企业不得越俎代庖。违章搭建作为一种侵占或损坏公共部位的侵权行为，所指向的是全体或部分业主的合法权益。因此，诉讼权利应当属于依法获得业主大会授权的业主委员会，或者权利受到侵害的其他业主。物业服务企业对此不享有诉讼利益，不具有诉讼主体资格；反之，如果业主的违章搭建行为妨害了物业管理，则该行为损害了物业服务企业的自身利益，物业服务企业有权提起诉讼，要求业主承担侵权责任。