尽善尽美，让浙江法院网拍红旗飘得更远 ——关于网络司法拍卖及其成交率的若干思考（张百元）
尽善尽美，让浙江法院网拍红旗飘得更远
——关于网络司法拍卖及其成交率的若干思考
张百元
论文提要：网络司法拍卖与传统司法拍卖相比，具有很多天然优势，这个原理现在大部分人都能理解并接受。但网拍仍要接受业绩检验，很多细节问题还需要调研、完善。正基于此，本文首先从网络司法拍卖的理论认识与属性判断出发，然后再从提高网拍成交率角度展开，试图分析影响网拍成交率的原因及因素，最后总结归纳提高网拍成交率的对策和建议。本文在将商业拍卖、传统司法拍卖、网拍三种拍卖方式进行法律关系比对及博弈分析比较中得出，网拍的利益架构模式更易使债务人处于弱势地位，对其权益法院在拍卖时尤其需要加以保护，这在当前关键且有效的就是提高网拍的成交率，尽量减少流拍降价。笔者分析得出影响网拍成交率的因素有：宏观经济形势与经济周期；拍卖标的本身种类属性；受众范围及有效关注度仍有待提高；实体及权利负担多，甚至影响拍品过户登记，吓跑了部分潜在购买者；银行为拍卖提供贷款服务还未展开。可见，影响成交与否的因素并非仅为价格，因未成交而一再降价也是无奈之举，实则不可取，进而认为法院应采取综合措施、标本兼治，以提高网拍成交率：继续加大网拍宣传，将拍卖公告多向链接，投放细分市场；尽量剥离拍品的实体及权利负担，保障拍品顺利过户；推动金融服务创新，协调展开拍卖按揭贷款；从长远看，积极参与立法进程，推动法治环境改善是治本之策，当前需要着力推动《民事强制执行法》定稿实施，借助不动产统一登记制度，推动执行查控建设，推动房屋租赁备案制度实施，以及逐项推动影响网拍成交过户的历史遗留、违章建筑、征地拆迁、政策原因等问题的规范化解决方案出台。（全文共8879字）
以下正文：
浙江法院系统在网络司法拍卖方面先试先行，开创了司法拍卖新路径，并取得了明显成果，为全国法院系统树立了新标杆。网络司法拍卖的禀赋里包含一些传统司法拍卖所不具有的天然优势：传播范围广，速度快，可以不受地域空间限制；排除人为操作等瓜田李下的不必要嫌疑，为司法拍卖工作加固了“廉洁”防火墙；最根本的区别是网络司法拍卖的“零佣金”特质，节省了司法拍卖的经济成本，最大程度维护债权人和债务人的利益。它是现代网络技术发展的结果，因此天然地和现代科学技术结合在一起。同时也是拍卖理论和实务的重大创新，在一定程度上“革了”拍卖师的命。从这个角度上说，应该给网络司法拍卖粘贴上“先进生产力”和“发展方向”的标签。
网络司法拍卖具有先进和现代的属性，但最终的命运还要看它的运行实绩，我们浙江法院系统扯起的这面红旗能打多久，能打多远，最终也要看网拍（注：在本文中与网络司法拍卖同义）与传统拍卖相比所赢得的战绩来说话。网拍诞生之初，就遭受了其法律依据甚至合法性的质疑。曾经，有质疑认为法院直接主导拍卖，违反了《拍卖法》，其主体并不适格（1）。质疑姑且不论，我们自己对于这个“新生儿”务必珍惜，务必让其拙壮成长，让其自己证明优越性和发展方向的特质。网拍真正成规模也就这两年的事情，从其诞生至现在也没几年时间。关于网拍的很多操作还有待检验，其很多细节问题还需要整理、归纳、调研、修订。只有在不断完善相关法律规定并不断总结经验的基础上，我国的司法拍卖活动才能够朝着透明、公开、公正的方向不断发展（2）。
正基于此，本文首先从网络司法拍卖的理论认识与属性判断出发，然后再从提高网拍成交率角度展开，试图分析影响网拍成交率的原因和因素，最后总结归纳提高网拍成交率的对策和建议。本文意在抛砖引玉，希望引起法院同仁对网拍运行态势展开调研分析、检验校正和优化提升，为浙江法院系统网拍全面走向成熟奠定理论和实践基础。
一、三种拍卖的法律关系及其博弈分析
对网络司法拍卖的理论认识不足，对其属性判断不准，就无法正确区分网络司法拍卖与传统拍卖，也就无法对现行网拍运行态势进行准确分析并提出可行性对策建议。无论商业拍卖还是传统司法拍卖或是网络司法拍卖，均有几方当事人参与，并各自有其利益诉求，故其之间就存在相互博弈的过程，本文首先分析拍卖参与各方的法律地位及其利益博弈过程，揭露网络司法拍卖利益架构的局限性，并以此提示网拍中需要注意的问题。
（一）商业拍卖
法律关系：简单地讲，拍卖可分为任意拍卖和强制拍卖两种。本文不想纠缠于概念，通俗地说，任意拍卖就是商业经营性质的拍卖，也可简称商业拍卖，即委托人要求将拍卖标的换取价款的拍卖，与强制拍卖、司法拍卖相区别，《中华人民共和国拍卖法》规定的就是这种拍卖。网络司法拍卖是强制拍卖，其本身就不是适用《拍卖法》的类型，所以有人将《拍卖法》适用在网拍上，说其违法，本来就搞错了法律适用对象。
依照《拍卖法》，任意拍卖（即商业拍卖）中，拍卖当事人包括委托人、拍卖人、竞买人、买受人。用法律关系原理来分析，委托人与拍卖人之间是委托合同关系；拍卖人与竞买人、买受人之间是拍卖服务合同关系；委托人与竞买人、买受人之间虽不直接发生关系，但从实质上讲则是买卖合同关系。可用下图来表示四者关系：
委托人 拍卖人
（即拍卖标的所有人）
竞买人、买受人 （图一）
博弈分析：在这种利益架构中，委托人的利益诉求主要是以尽量高或是自己的理想价位卖出拍卖标的；拍卖人的利益诉求则主要是卖出拍卖标的收取佣金，价格高低可能其并不特别在乎；竞买人和买受人的主要利益诉求则是以尽量低的价位买入拍卖标的。当然拍卖参与方会有其他次要利益诉求，本文则用经典分析方法来探讨，即将其他利益诉求不作讨论，且拍卖时法治环境较好，拍卖在实体和程序上均无违法现象，以得出简明直接的结论。
在经典分析方法中，各参与方均无违法、不诚信等作弊现象，而是运用法律许可的方法进行博弈，但不能禁止参与方运用技巧、策略来实现其利益诉求。由于该三方当事人均为平等主体，各自意志能得到充分体现。为了实现其利益诉求，委托人则直接运用不到心理价位（保留价）以上不成交的方法；拍卖人可能会运用其渠道平台、经验积累以及法律许可的宣传广告等来促进成交；竞买人（买受人）则也会运用竞拍技巧、坐等低价等策略实现目的。在这三方的博弈中，委托人与竞买人（买受人）之间的矛盾最直接，按照博弈论的观点，在他们之间达到“纳什均衡点”时即会成交，即双方均接受的价位时成交。
（二）传统司法拍卖
法律关系：在非网拍的传统司法拍卖中，当事人就有所变化，主要有委托人（法院）、拍卖人、竞买人、买受人，其前后还有被执行人（债务人）和债权人。与任意拍卖不同，拍卖标的所有人与委托人实现了分离，分别由债务人和法院充当。委托合同关系由法院和拍卖人组成，由于债务人（拍卖标的所有人）没有参与到委托合同关系中，其意思表示被弱化，国家强制力得以体现。从这个角度讲，任意拍卖的当事人都是平等主体，是私法调整的范围，而司法拍卖则更多地体现了国家强制力，是公法调整的范围，这正是商业拍卖与司法拍卖的最主要区别。非网拍的司法拍卖中当事人及其关系可用下图表示：
债务人 委托人（法院） 拍卖人
（即拍卖标的所有人）
（图二） 竞买人、买受人 债权人
博弈分析：司法拍卖中，由于拍卖标的所有人与委托人分离，拍卖标的所有人未直接参与到拍卖中，地位己被边缘化，其意思表示亦被削弱，公权力意志得以强化。此时，各方利益诉求表现为，债务人（拍卖标的所有人）只能是尽量高价出卖（不想拍卖的诉求不被法律允许），具体价位其己无权决定；委托人（法院）的利益诉求则为公平、公正处理案件，案件承办人可能主要为案结事了，或是法律、社会认可该拍卖，拍卖价位则不是其首要考虑因素；拍卖人依然是促成成交，收取佣金；竞买人（买受人）则仍为尽量低价成交。债权人不在拍卖当事人中，其利益诉求则为成交、清偿债务。综上，可以看出，债务人（拍卖标的所有人）的利益诉求主要靠委托人（法院）、拍卖人的利益诉求实现中去间接表达。虽然法律赋予了其异议等救济权利，但在拍卖现场的博弈中，主要参与方为委托人（法院）、拍卖人、竞买人（买受人），其己不在拍卖博弈的战场上。
（三）网络司法拍卖
法律关系：在网络司法拍卖中，直观地讲当事人主要有法院、淘宝网、竞买人、买受人，其前后还有债务人（拍卖标的所有人）、债权人。但关于各自法律地位及其属性，理论界、实务界争论就较多，此类文章也很多，笔者在这里也就不掉书袋子去叙述了。前段时间关于网拍违法或无法律依据，很多人也是从这个“漏洞”来攻击网拍的。关于网拍各自当事人的法律地位及其关系我们可以这样去理解。网拍是司法拍卖的一种，债务人（拍卖标的所有人）不会去委托拍卖，委托人依然是法院（实际上是拍卖决定主体）。竞买人、买受人与其他拍卖并无区别。债务人与债权人的法律地位与一般司法拍卖也没有差异。
关键的问题是，拍卖人是谁？淘宝网在网拍中，零收费、零佣金，其自己也声称只是一个虚拟大卖场，在网拍个案中其并无利润追求。其本身也对拍卖标的不承担任何瑕疵担保责任，甚至不核验拍卖标的（仅将法院拍卖公告挂在网上，按网络程序交易），这一点与拍卖机构有本质区别。因为按照《拍卖法》规定，拍卖机构虽也没有拍卖标的瑕疵担保责任，但其有初步核验拍卖标的的义务，拍卖人未明确说明拍卖标的瑕疵的，买受人可以要求其赔偿损失。淘宝提供的只是一个虚拟交易平台，在这个平台上法院提供拍卖标的信息，并对信息的真实性和拍卖标的瑕疵承担披露义务，法院也并不对拍卖标的承担瑕疵担保义务。拍卖信息发布到淘宝网上，竞买人看到信息后到网上参与竞买，竞买规则则是由电子程序设定的，从这个角度上看，淘宝更可能是一个居间服务提供者，并非真正意义上的拍卖人。交易平台的服务形成了事实上的居间，这种居间只起信息传递的作用，在效果上与居间类似（3）。拍卖人所应承担的主要职责则由法院来行使，按照当前主流观点，网拍中的拍卖人为法院。因此，网拍中当事人的法律关系、地位可用下图表示：
债务人 委托人、拍卖人均为法院 淘宝网
（拍卖标的所有人）（决定主体）
（图三） 竞买人、买受人 债权人
博弈分析：债务人（拍卖标的所有人）、竞买人、买受人的利益诉求与传统司法拍卖中其利益诉求无异，就不再重复。而就个案而言，淘宝网因为零收费，不收佣金，就没有具体的利润追求，整体上的利益追求（诸如影响力、声誉、促进其他交易等）本文就不加以讨论了，但可以认定其对个案成交与否并不关注。因为网拍的特殊性，原来拍卖人行使的职能要求法院来行使，法院的职能和责任则被加以扩充，法院的公平公正利益诉求则更要充分表达出来。因为传统司法拍卖中债务人（拍卖标的所有人）还能通过法院和拍卖人来间接表达其利益诉求，现在则只能通过法院来表达了，其意志表达能力被进一步弱化。因此，在网络司法拍卖中，原来商业拍卖中经典的博弈格局和均衡局面被打破，债务人（拍卖标的所有人）更多地通过法院来进行博弈，法院的职责比传统司法拍卖更加放大，竞买人（买受人）在博弈中处于优势地位，债务人（拍卖标的所有人）则更加处于弱势地位。债务人（拍卖标的所有人）的这种弱势在网拍中的表现及特征有：1、对拍卖标的无定价能力；2、商业拍卖及传统司法拍卖中利益博弈形成的平衡格局被改变；3、网络交易平台不收佣金，不关注个案的成交与否；4、部分潜在竞买人故意坐等流拍降价打折（流拍后的第三次拍卖几乎成评估价一半，0.83 ＝0.512）；5、直接表现则是网拍的首次成交率不高。
由此可见，网拍的这种利益架构使得债务人（拍卖标的所有人）更易利于弱势地位，法院在网拍中尤其需要注意保护其合法权益，处理欠妥则容易引起涉诉信访事件。司法实践中，因流拍而将债务人财产多次降价出卖，债务人不满情绪激烈引发的负面案例多发。案例中，法院也确有一定不当之处，究其根本，法院对流拍无其他治本之策，仅使用一再降价来促进成交。按照经济学原理，价格只是成交的一种因素，且非决定因素。破除网拍利益架构弊病，注重保护债务人利益，当前有效且务必采取的措施就是着力提高网拍成交率，从根本上改变仅靠降价促成交的网拍局面。
二、影响网拍成交率的因素分析
网拍标的的价格、质量自然是影响成交率高低的重要因素，除此之外，网拍成交率还受以下因素影响：
（一）宏观经济形势与经济周期。网络司法拍卖是拍卖的一种，自然也是一种经济现象。因此网拍成交率高低首先与宏观经济形势有关，宏观经济繁荣旺盛，网络拍卖自然也会成交较多，反之经济萧条，投资生产萎缩，拍卖成交也就少。近期，我国宏观经济形势微妙，房地产投资下滑，工业生产利润降低甚至出现产业空心化现象，在网拍中表现比较明显的就是土地房产、工业厂房拍卖成交率不高。
（二）拍卖标的本身种类属性。与普通群众生活联系密切易受欢迎的或价款较低的拍品往往竞价次数多，溢价率也高。反之，离普通生活较远的专用机械或价款太大的拍品往往无人问津。
（三）受众范围及有效关注度仍有待提高。网拍毕竟是这几年的事情，还远远没有到普通人上淘宝购物那样司空见惯。加上法院网拍的很多拍品本身就很专业，适用范围不大，比如土地厂房、机器设备等，真正需要这些的潜在购买者可能一般不会去淘宝网上浏览。另外，目前上淘宝网拍的公告仅向人民法院诉讼资产网提供，未向其他更有效的媒体平台、网站提供链接，也在一定程度上丧失了部分潜在购买者。
在商业拍卖中，为使拍卖成交，拍卖人不仅利用其积累资源、渠道平台，往往还会投放广告，并对拍品进行适度包装。而法院作为网拍的委托人、拍卖人身份使得法院不会投放广告并包装拍品，目前来看主要利用了淘宝这个综合大型购物平台。广告投放、适度包装是否违背必须真实反映拍品本身面貌、法院不作瑕疵担保的司法拍卖基本原则？笔者认为，答案应该是否定的，广告投放解决的是受众和关注度的问题，与拍品本身及其瑕疵无关。适度包装则仅要求法院公告可以简短、易读，择其“卖点”而告之，而非当前的公文般晦涩难懂、面面俱到、长篇累牍。
（四）实体及权利负担多，甚至影响拍品过户登记，吓跑了部分潜在购买者。通俗地讲，从网拍上拍到的是一“二手货”，问题还很多，不一定能过户、转让，如果是这样还有多少人愿意上淘宝去网拍？现实生活中，很多人买房更喜欢买新开发的楼盘，二手房上的各种“麻烦”是其考虑的因素之一。法院拍卖的土地、房产动辄价值百万千万，潜在购买者本来就不多，再因这种问题吓跑几个，成交率自然高不了。执行中因拍卖到的房产土地等需要强制搬迁腾退的问题较多，拍卖成交后不能过户的现象也不少见。设想，花费百万千万购置的资产不能过户登记、转让变现，或者麻烦重重、问题不断，这对网拍的负面影响该有多大。
当然这个问题十分复杂，不是马上就能解决的。涉及到不动产统一登记问题，违章建筑、历史遗留、政策原因、执行协作机制甚至司法威信的问题，法院背负的压力很大，短期内难以完全解决。
（五）银行为拍卖提供贷款服务还未展开。近期有个别法院、银行在进行协作提供拍卖按揭贷款服务，但总体上还不能满足需求。在消费观念、适度负债能提高企业成长速度的金融观念如此旺盛的今天，无论对个人、家庭还是企业来讲，现金流都异常稀缺。在拍卖的潜在购买者中又有几个能有动辄百万千万的现金存款一次性付清拍卖款。因此，拍卖按揭贷款服务就十分必需了。
综上，用通俗的一句话总结上文：法院网上拍卖土地房产，没几个人知道这个消息，东西问题还很多，不一定能过户转让，款项要一次性付清，不能办按揭，这样成交率自然不高。
三、提高网拍成交率的对策建议
网络司法拍卖成交率表面上是一个执行质效指标，实则涉及执行的多个方面，与当前法治环境、司法现状也是有关的，需要多管齐下、标本兼治才能解决。
（一）继续加大网拍宣传；将拍卖公告多向链接，投放细分市场。
网络司法拍卖这条路是对的，确实能够解决法院执行工作的一些现实问题。当前网拍还没有达到预期效果，网拍成交率不高与其公众知晓度及实际使用频率因素关系很大，或者说，网拍的个案社会关注度仍然欠高，吸引眼球不足，致参加竞拍人不多，竞价不充分或无人竞价，这对成交率造成的影响极大。
另外，目前法院的拍卖公告仅在淘宝网及人民法院诉讼资产网上投放，实际上可能失去了部分潜在购买者。在本文前部分已经分析得出，淘宝作为网络交易平台，其不关注个案是否成交，而且上淘宝买法院拍卖资产也没有形成路人皆知的局面。加之法院拍卖的诉讼资产种类较多，部分拍品比较专业，应属于细分市场。而在网拍中占比较大的房产土地，则不能否认这些拍品的地域色彩因素，从成交纪录看，土地房产的买受人一般为拍品所在地的当地购买者。想像也如此，山东、河南的一般消费者也不会来绍兴买法院拍卖的房产土地，实际上杭州、嘉兴的当地居民也不大会参加竞拍。这些事实在一定程度上消磨了淘宝这个交易平台的不受地域限制的重要特质。所以，笔者的结论是，要根据拍卖标的的种类，除了在淘宝上公告并最终在淘宝上拍卖交易外，还要在细分市场上投放广告，提高针对性及关注度，充分吸引潜在购买者。
这个建议无疑会增加法院执行工作量，并且需要出具具体实施标准。笔者的建议为，房产土地拍卖公告应分别向当地（县、市级）政务网、房产土地交易中心提供链接，其他拍品如机器设备亦应分类投放有效细分市场。当前，网拍所投放的淘宝网及人民法院诉讼资产网还没有达到预期效果，竞拍者不够，出现流拍后法院往往打折降价再挂网上，多次流拍，其结果是债务人对拍卖极其不满，认为对其资产贱卖，法院则认为是依法拍卖处理，这严重损害了司法公信力。关于债务人，如前文所述，网拍的这种利益架构和博弈格局决定了我们对其权益要尤其注意保护。当网拍规模效应充分发挥时，我们可以不用向其他细分市场投放广告，仅在淘宝网上公告就足够了，但目前还需要提供多向链接，投放细分市场。
（二）尽量剥离拍品的实体及权利负担，保障拍品正常使用并顺利过户。
法院拍品上实体权利负担问题，涉及因素较多，法院处理难度很大。但若拍品上的各项负担不逐步消除，拍品不能正常使用甚至不能过户转让，将极大地影响网拍的成交率，甚至破坏司法公信力，一个失败的网拍案例，造成的负面影响不可估量。
实践中，拍品上的实体权利负担、影响拍品过户转让的因素按照是否涉及法院，可以将其分为以下两种：1、执行不当或执行不力，如执行款分配错误致抵押权未消灭而不能过户。这种属于法院执行工作水平、作风问题，现实中偶有发生，应将之改正、规范、杜绝。2、历史遗留、征地拆迁、违章建筑、手续不全、欠缴税款或政策原因等非法院因素致不能过户。此类问题较为多见且十分复杂，法院应在拍卖前充分调查权利瑕疵并详细告知。在拍卖前充分做好拍卖标的的核查工作，将为我们拍卖的顺利成交打下良好基础（4）。拍卖后主动积极与相关部门沟通协调解决。从长远看，法院需要积极表达意志、参与立法以普遍性解决此类问题（后文详述）。
（三）推动金融服务创新，协调展开拍卖按揭贷款。
推想买房的潜在购买者，害怕麻烦（权利负担）的就去买新房了；没有一次性付清拍卖款实力的，就去按揭其他市场上的二手房。法院拍卖的房产土地只有在其他方面（如价格、质量）有优势，才能将潜在购买者变成竞买人。
从利益分析角度看，提供拍卖按揭贷款服务对银行来讲也是划算的。银行在拍卖前依然可以对需要贷款服务者进行资信评估，信用不良、资信状况不好者可以拒绝提供贷款。银行也可以根据拍品本身价值、政策法律规定设定首付比例，首付后的价值由拍品作抵押，应该说拍卖按揭贷款风险可控，银行也可从该业务创新中赚取利润。从另一个角度来讲，银行作为金融债权人，在法院需要追讨欠款的案子很多，该业务创新促进拍品变现，对银行本身也是有利的。这项业务，对法院和银行来讲应该是双赢博弈，绝非零和博弈。概括之，展开拍卖按揭贷款，风险可控，有钱可赚，互利双赢。
（四）从长远看，积极表达意志、参与立法进程，推动法治环境改善是治本之策。
执行难，执行为什么难？执行难从本质上看是目前中国法治环境仍然欠佳的结果。执行与审判不同，审判可以追寻法治精神在“法的王国”里裁判，但执行却必须在现实法治环境中“生产”、“再现”裁判结果。执行工作涉及许多国家机关部门，需要他们协作，否则只靠法院单打独斗根本不能解决执行难。近期状况有所好转，法院依靠党委政府、政法委综合治理执行难机制解决了一些问题，多个执行协作机制及执行办案信息系统陆续建设起来。但司法裁判的执行工作应该不仅仅是法院一家的事情，市场经济就是法治经济，法治欠佳也是市场经济建设的问题，这是所有国家机关的责任。解决执行难不应该只靠法院去挨家公关、协调、请求人家协作，不能只靠费九牛二虎之力得来的会议纪要当“尚方宝剑”。很多执行工作能够“批量解决”，因为执行协作机制建设不到位，使得执行法官人来文往、多地奔波，执行效率大打折扣。因此，法院要在立法中充分表达自己的意志，推动法治环境的改善。涉及到网络司法拍卖的，近期我们应着力推动的有以下几项：
1、推动《民事强制执行法》定稿实施。如上文所述，执行工作需要协调、协作，需要以国家法律形式去明确各协作单位责任、追究不履行生效裁判者责任。只有将民事强制执行理论研究的成果以及在实践工作中积累的经验吸收到统一的民事强制执行法典中,才能规范民事强制执行程序,解决人民法院“执行难”的问题（5）。这部法律对法院执行工作而言十分必需，无须详说。
2、不动产统一登记制度在全国逐步展开，法院可以借此推动执行查控建设，并推动将因网拍需要查询的不动产权利状况及权利负担等事项纳入统一登记内容。
3、房屋租赁备案制度。执行中，因房屋上的租赁问题引起执行争议很多，法院往往比较被动。真实的、虚假的租赁难以分清，客观上对拍卖标的负担较大，对拍卖成交影响明显。这项制度，几年前就有部分地方开始试行，如自
4、推动影响网拍成交过户的历史遗留、违章建筑、征地拆迁、政策原因等问题的规范化解决。因此类问题影响成交过户，极大地限制了网拍的成交，目前解决此类问题靠个案协调，效率不高，且不能从根本上解决问题，长远看应逐个逐项推动出台规范化解决标准及方案，提高执行效率。
（1） 黄阳明：《司法网络拍卖的法律思考》，载《现代营销（学苑版）》2013年第6期，第148页。
（2） 刘萍：《网络司法拍卖法律问题探讨——以浙江法院在淘宝网进行司法拍卖为例》，载《湖北警官学院学报》2013年2月第2期（总第137期），第148页。
（3）张雨林：《网络拍卖的法律性质分析及规范思考》，载《信息网络安全》2006年第10期，第21页。
（4） 宋胜春：《房产拍卖应当注意的几个问题》，载《房地产拍卖》2005年第10期，第16页。
（5）杨荣馨,谭秋桂：《标本兼治,解决“执行难”——民事强制执行法专家建议稿起草问题研究》，载《政法论坛(中国政法大学学报)》第22卷第4期，第137页。
（6） 齐琳：《北京实行房屋租赁合同网上备案》，载http://business.sohu.com/20080515/n256862306.shtml，于